Eine Mieterhöhung ist in Österreich nur unter gewissen Voraussetzungen möglich, denn der Mieter ist durch die Mietsicherungsklausel geschützt. Ein Vermieter muss Gründe nennen und Bedingungen erfüllen bevor er eine Mieterhöhung vornehmen kann.

Grundlegend für die gesetzlichen Regelungen und Vorschriften für eine Mieterhöhung sind zwei Fälle zu unterscheiden.

• Der Mietvertrag unterliegt dem Mietrechtsgesetz (MRG)
• Der Mietvertrag unterliegt dem Mietrechtsgesetz nicht oder nur teilweise.

Unterliegt ein Mietvertrag voll dem Mietrechtsgesetz, dann gibt es drei gesetzliche Mietzinsbeschränkungen, an denen sich der Vermieter bei einer Mieterhöhung orientieren muss:

• Richtwertzins
• Kategorie-Mietzins
• Angemessener Mietzins

Im Vollanwendungsbereich liegen im Grunde genommen Altbauten (Baubewilligung vor dem 9.5.1945) und geförderte Neubauten in Österreich.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung dem Mieter 14 Tage vor Fälligwerden der ersten erhöhten Mietzahlung schriftlich mitteilen. Wichtig hierbei ist nicht das Datum des Schreibens, sondern der tatsächliche Eingang der schriftlichen Mieterhöhung. Zudem darf der Vermieter die Miete nicht rückwirkend erhöhen. Erfolgte die Richtwertzinserhöhung durch das Justizministerium also im April 2019, dann kann der Vermieter nicht im Dezember eine Mieterhöhung ab dem April 2019 durchsetzen. Möglich ist, wenn er im Dezember das Schreiben aufsetzt und versendet, dann erst eine Mietzinserhöhung zum Jänner 2020.

Freier Mietzins
Unterliegt ein Mietvertrag dem MRG nicht oder fällt nur in dessen Teilanwendungsbereich, dann kann ein „freier Mietzins“ vereinbart werden. Bei Mieterhöhungen mischt sich das MRG dann auch nicht ein. Damit ist verbunden, dass der Vermieter recht frei in der Gestaltung einer Mieterhöhung ist. Oft wird sich dabei auf einen Inflationsindex wie den Verbraucherindex ausgerichtet. Grundsätzlich gelten aber bei Mietverträgen und bei Erhöhungen des Mietzinses die Bestimmungen des Zivilrechts (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch – ABGB). Das bedeutet, dass der Preis für eine Wohnung grundsätzlich angemessen der Leistung sein muss.

Im Gegensatz zu MRG-gebundenen Wohnungen kann der Vermieter bei freien Mietverhältnissen auch eine rückwirkende Mieterhöhung durchsetzen. Diese kann bis zu drei Jahre betragen! Wenn Sie denken, dass die Mieterhöhung nicht angemessen ist, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter zu einigen oder einen Anwalt mit der Klärung zu beauftragen.