Das ABC des Grundbuches bei Kauf, Verkauf oder Schenkung.
Ob Kauf, Verkauf oder Schenkung eines Grundstücks, als Eigentümer von Grund und Boden sollte man mit den Grundlagen des Grundbuches vertraut sein. Das Grundbuch ist öffentliches Verzeichnis über alle Grundstücke, deren Eigentümer und den an den jeweiligen Grundstücken anhaftenden Rechte und Lasten. Jeder kann entweder beim Notar, beim Bezirksgericht oder über Online- Dienste gegen eine geringe Gebühr (je nach Abfrage ungefähr im Bereich von 1 bis 50 Euro), einen Auszug aus dem Grundbuch anfordern.
Welche Informationen können dem Grundbuch grundsätzlich entnommen werden?
- Benützungsart
- Grundstücksadresse
- Wie groß ist dieses Grundstück? Wurde es bereits vermessen?
- Wer sind die Eigentümer dieser Liegenschaft? Wer hat das Wohnrecht?
- Pfandrechte: Ist eine Immobilie bzw. ein Grundstück mit einer Hypothek belastet?
- Gibt es ein Belastungs- und Veräußerungsverbot?
- …
Das Grundbuch gliedert sich in 3 „Blätter“
Das A-Blatt (Gutsbestandsblatt) wird unterteilt in das A1- Blatt und das A2- Blatt:
Im A1- Blatt findet sich die Grundstücksnummer, die jeweilige Nutzung, das Flächenausmaß und die Adresse. Wurde das Grundstück bereits im Grenzkataster einverleibt, so ist das am Indikator „G“ zu erkennen. Ein „*“ neben der Grundstücksfläche weist auf die bereits abgeschlossene Vermessung und Dokumentation in einer Planungsurkunde hin.
Im A2- Blatt werden mit dem Grundstück verbundene dingliche Rechte eingetragen, z.B. Grunddienstbarkeiten wie Geh-, Fahrt-, und Wegerechte. Ebenso die Ersichtlichmachung von gegen jeden Eigentümer wirksamen Beschränkungen, Lasten und Verbindlichkeiten, die auf öffentlich-rechtlichen Vorschriften beruhen und deren Eintragung ausdrücklich vorgeschrieben ist (z.B. Denkmalschutz)
Das B-Blatt (Eigentumsblatt) enthält Angaben über den Eigentümer der Liegenschaft. Gibt es mehrere Eigentümer, so wird neben den personenbezogenen Angaben zusätzlich der jeweilige Anteil an der Liegenschaft angeführt. Bei Wohnungseigentum erfolgt zudem ein Hinweis, für welche Einheit (Top-Nummer) das ausschließliche Nutzungsrecht besteht. Im B-Blatt wird außerdem angeführt, ob an der Liegenschaft ein Belastungs- und Veräußerungsverbot besteht.
Im C-Blatt (Lastenblatt) finden sich Lasten, die an der Liegenschaft bestehen. Das können z.B. Pfandrechte, Wohn- oder Fruchtgenussrechte, Belastungs- oder Veräußerungsverbote sein.
Als Laie sind viele Eintragungen im Grundbuch oft schwer verständlich, denn diese Begriffe sind im Alltag eher nicht geläufig.
Hier ein kurzer Überblick über die wichtigsten Begriffe eines Grundbuches
- Tagebuchzahl (TZ)
Vor einer Eintragung im Grundbuch steht in der Regel eine Tagebuchzahl (z.B. 122/2008), die über die Nummer und das Jahr der Urkunde, auf die sich diese Eintragung bezieht. - Einlagezahl (EZ)
Ist eine eindeutige Zahl einer jeden Grundbucheinlage, mit der sich ein Grundbucheintrag eindeutig identifizieren lässt. - Fruchtgenussrecht
Ist ein Fruchtgenussrecht eingetragen, so hat ein sogenannter Fruchtnießer das Recht, diese Liegenschaft ohne Einschränkungen, unter Schonung der Substanz, zu gebrauchen. Wenn es sich um eine Immobilie handelt, bedeutet das, dass der Fruchtnießer die Immobilie bewohnen oder vermieten darf. - Veräußerungsverbot
Eine Immobilie, die mit einem Veräußerungsverbot belastet ist, darf nicht verkauft oder verschenkt werden. Nur wenn derjenige, der das Verbot erteilt hat, dies zulässt, darf die Immobilie den Besitzer wechseln. Ist ein Belastungs- und Veräußerungsverbot vermerkt, so darf die Immobilie zudem auch nicht mit einem Pfandrecht belegt werden. - Vorkaufsrecht
Ist ein Vorkaufsrecht eingetragen, so muss die Immobilie zuerst dem Vorkaufsberechtigten angeboten werden, dieser hat 30 Tage Zeit, das Angebot (zu den gleichen Konditionen) anzunehmen